강남권 리모델링 속속 가시화…수익성 있나_근육량을 늘리는 아침 간식_krvip

청담두산, 대치 우성2차, 대치1차 현대 등 사업 속도 강남권, 중소규모 단지 한정..수도권은 침체 여전 정부가 리모델링 수직증축 허용에 대한 재검토에 착수한 가운데 서울 강남권에서는 장기간 표류했던 리모델링 사업이 속속 가시화되고 있다. 정부의 허용 여부가 불투명한 수직증축을 기다리기보다는 서둘러 공사를 끝내는 것이 낫다는 판단에서다. 이들 단지의 조합원들은 리모델링 후 주거여건 개선은 물론 집값 상승에 따른 시세차익까지 기대하고 있다. ◇ 강남권 리모델링 줄이어 = 7일 삼성물산에 따르면 강남구 청담두산 아파트 리모델링조합은 지난달 14일 분담금 확정총회를 마무리하고 이달부터 본격적인 이주 및 공사에 착수했다. 이 아파트는 102㎡ 177가구의 단일주택형으로 1992년 2월 준공했다. 시공사인 삼성물산이 책정한 리모델링 공사비는 3.3㎡당 394만여원. 재건축과 맞먹는 수준이다. 회사 관계자는 "단지 경계가 올림픽대로와 맞닿아 있어 구조보강 등 시공상의 어려움이 감안됐고, 최고급 빌라처럼 동 전체의 외부를 석재로 마감하기 때문에 공사비가 많이 든다"고 설명했다. 이 아파트가 재건축 대신 리모델링을 택한 이유는 기존 용적률이 253.7%에 달해 현행 기준으로는 용적률을 늘릴 수 없어 재건축이 불가능하기 때문이다. 이에 비해 리모델링을 하면 용적률 제한 없이 전용면적의 30%까지 수평증축이 허용돼 주택형을 넓힐 수 있다. 청담삼성의 경우 리모델링 후 주거면적이 135㎡까지 넓어지고, 지하 주차장도 확대된다. 공사 후 용적률은 360%까지 높아진다. 역시 삼성물산이 시공하는 강남구 대치 우성2차(354가구)는 지난달에 강남구청에서 리모델링 행위허가를 받으며 사업이 본 궤도에 올랐다. 오는 3~4월 분담금 총회를 열고 6월부터 이주에 들어갈 예정이다. 현재 가구당 106㎡인 이 아파트는 앞으로 리모델링을 통해 주택형이 139㎡로 늘어난다. 현대산업개발이 리모델링하는 대치1차 현대아파트(120가구)도 지난달 말 행위허가를 받고 조만간 공사에 들어간다. 이 아파트는 조합원 120명이 모두 리모델링에 찬성해 조합 사업으로는 보기 드물게 동의율 100%를 확보했다. 리모델링 후에는 현재 106㎡(전용면적 84㎡)의 주택형이 139㎡(109㎡)로 커지고, 용적률은 현재 249%에서 356%로 높아진다. 현대산업개발 관계자는 "최근 수직증축 가능성이 논의되고 있지만 언제 시행할 지 장담할 수 없고, 만약 용적률 총량제가 적용되면 수평증축에 비해 주택형을 가구당 30㎡가량 줄여야 한다"며 "현 제도가 유리하다는 판단에서 서둘러 공사를 추진하고 있다"고 말했다. ◇ 수익성 있을까 = 이들 아파트가 리모델링을 추진하는 이유는 주거환경 개선 효과와 함께 시세차익이 기대되기 때문이다. 리모델링을 통해 가구당 25~35㎡ 가량 면적이 넓어지면서 조합원이 부담한 공사비 이상의 수익을 얻을 수 있다는 것이다. 청담 두산의 경우 공사비와 설계비, 조합원 경비 등 조합원이 가구당 부담해야 할 금액은 약 3억원 정도다. 여기에 가구당 3억5천만원으로 책정된 이주비를 금융기관에서 전부 빌린다고 가정할 경우 입주때까지 약 5천만원의 금융비용이 추가로 든다. 현재 이 아파트 매매가는 9억원선으로 추가비용 3억5천만원을 더하면 총 비용은 12억5천만원으로 예상된다. 한강 조망권 등 프리미엄을 고려해 현지에서 예상하는 리모델링후 예상 시세는 15억원 이상. 결국 공사비와 금융비를 빼고도 2억원 이상 시세차익이 생긴다는 계산이다. 대치1차 현대도 비슷하다. 이 아파트는 현재 106㎡ 시세가 8억원 안팎으로 리모델링 후 139㎡로 바뀌면 주변 시세를 고려해 13억~14억원은 호가할 것으로 시공사 측은 추산하고 있다. 아직 조합원 분담금이 확정되지 않았으나 이주비 이자비용을 포함한 추정 분담금은 2억5천만~3억원 안팎이어서 이대로 공사가 진행되면 조합원당 2억~3억원의 시세차익이 가능해진다. 한 대형 건설사 관계자는 "2~3년내 강남권 집값이 떨어지지 않는다면 현행 기준으로도 리모델링 가능한 곳이 더러 있다"고 말했다. ◇ 집값 비싼 강남권 소형단지에 한정 = 하지만 이 같은 계산은 강남권에서나 가능하다는 게 전문가들의 지적이다. 강남권은 주변 아파트값이 비싸고 시세 상승폭도 커 투입한 공사비를 뽑고도 시세차익이 발생할 수 있다는 것이다. 반면 비강남권과 수도권은 집값이 싸고 시세 상승폭이 작아 리모델링 후 시세가 공사비와 금융비용을 상쇄하지 못하는 곳이 많다. 같은 강남권이라도 중대형 주택형이 많거나 가구 수가 많은 대규모 단지도 사업이 어렵기는 마찬가지다. 쌍용건설 관계자는 "현 제도상의 수평증축은 주택형을 넓히는 게 핵심인데 중대형은 주택형을 늘릴 필요가 없어 리모델링에 소극적일 수밖에 없다"며 "단일 또는 중소형 주택형만 있는 소규모 단지에 한해 사업이 추진되고 있다"고 말했다. 부동산114 조사에 따르면 현재 리모델링 추진위원회 등을 설립하고 사업을 계획중인 곳은 전국 110개 단지 6만6천940가구로, 이 가운데 사업이 진행 중인 곳은 45개 단지(2만5천130가구)이며, 65개 단지(4만1천810가구)는 보류된 상태다. 분당 등 1기 신도시의 경우 건축연한이 15년 이상 돼 리모델링을 할 수 있지만 사업성 문제로 사업추진이 지지부진하다. 이 때문에 최근 수도권 리모델링 추진 단지들은 수직증축을 통해 증가된 가구에 대해 일반분양을 허용해줄 것을 요구하고 있다. 일반분양 수입이 생기면 조합원들의 초기 분담금이 줄어 동의자가 많아질 것이라는 예상에서다. 하지만 수직증축은 안전성 문제가 충분히 검증되지 않았고, 집값 불안 등을 가져올 수 있다는 점에서 정부는 허용 여부를 고심하고 있다. 국토해양부는 올해 상반기 중 수직증축 뿐 아니라 수평증축, 별동증축 등 다양한 공동주택 리모델링 제도와 관련한 개선안을 마련해 하반기 중 제도개선에 착수할 방침이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "리모델링 수직증축을 허용한다해도 구조안전 등에 막대한 공사비가 투입될 경우 반드시 수익성이 보장된다고 할 수 없다"며 "안전성을 보장하면서도 점차 노후화되고 있는 아파트 주거환경을 개선할 수 있는 묘안을 찾아야 할 것"이라고 말했다.